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D3ブログ - マンション修繕委員会の終結フェーズ

マンション修繕委員会の終結フェーズ

カテゴリ : 
マンション大規模修繕
執筆 : 
pmp_admin 2009-3-15 20:30
【  マンション修繕委員会の終結フェーズ  】
 
 今年度もあと2週間、マンションの大規模修繕の終結フェーズに向けて

理事会も新メンバーに変わるとしている。私は大樹穂修繕委員会の委員長として約3年間かかわってきた。3期前の理事長の時に修繕委員会が立ち上がり、その次の理事長は、大規模修繕がうまく行われるために2期務められた。
修繕委員会は理事会の諮問組織であって、最終的な判断は理事会と総会に委ねられる。

以前もアップしたが、私は工事区分を住民の方にわかりやすくするために3つに分けた。
1)A工事 これは経年変化に劣化部分の補修工事
2)B工事 住環境をより安全に、より安心に、そしてより美しくするためのグレードアップ工事
3)C工事 専有部分の工事
これを明確にしていないと、住民の方からの要望は個別住居内の要望を寄せられてしまう。
 
 
これは「区分所有法」という法律に基づき、マンションなどの集合住宅は「専有部分」と「共用部分」とから成り立っていることを理解してもらうためである。

「専有部分」とは、マンションなどの集合住宅において、区分所有者本人にだけ所有権がある住戸部分のこと。この部分については、間取りを変更したり、賃貸や売却(譲渡)したりすることも区分所有者の自由だ。

「共用部分」とは、マンションなどの集合住宅において、区分所有者である居住者全員で共有している部分のこと。
専有部分に対し、共用部分は、区分所有者全員、つまり居住者の共有財産となり、したがって全員に管理義務があるとされる。
マンションの敷地も、法律的には、区分所有者の共有で、専有面積に応じて、比例持分が決まる。たとえば、専有面積が100平方メートルの人の土地の持分が20平方メートルなら、他の居住者の土地も専有面積の20%ということになる。なお、その所有地がどの部分かは特定されない。


共用部分と呼ばれる場所は、大きく分けて三つある。
1)いわゆる専有部分に属さないもの、つまり、玄関ホール、廊下、階段、エレベーター機械室、屋上、給排水設備、消防設備、電気配線、エレベーターなど。
2)、法定共用部分と呼ばれる部分
・構造上共用に供される部分。つまり、独立区画の天井、壁、床などの部分。
・バルコニーは、専有部分と誤解する人が多いが、法律的には共用部分。共用部分の中の「専用」として、特定の人に、利用する権利だけ、つまり専用使用権があるだけだ。だから増改築で手をくわえると、共有財産権を侵すことになる。
3)管理規約により、共用部分とすることができる部分。
つまり、集会室、管理人室、管理事務室、倉庫などのことだ。

 
・A工事は、比較的簡単だ。劣化箇所の調査と診断結果から判断すればよい。
 とはいうものの、いろいろと問題ごとはあった。
 外壁塗装のやり替えのため足場を組み、シートを張るので、洗濯物が干せない。
 バルコニー(法的に共用部分)をシート張りに変更するため、バルコニーに置いてある観葉植物や、コンテナボックスなどの移設や廃棄の問題。
 まぁ、それ以外にもいろいろあった。

・B工事はどこをどのように変えるのか。その変更仕様で問題は発生しないのか
他の委員の方、理事の方は建築の専門外なので、私がマネジメントするのだが、専門外の方に理解していただき同意を得るというのは、やさしいことではない。
まず、テクニカルタームの意味が伝わらない。その説明から入り、その機能がどうあるべきかを説明して、仕様変更案を理解して承認していただく。

・C工事は個別住居の工事なのだが、ここで、前述したように
「専有部分」と「共用部分」があるのだが、これについては非常に微妙な部分がある。
法的には、専有部分と共用部分の境界をどこに定めるかは明記されていない。そこで、この境界の定め方として3種類の説が存在する。
(1)内壁説
専有部分の居室のうち、床・天井・壁の表面部が居室内の空間部分と接している境界部分はすべて共用部分であるという説で、専有部分は境界部分に囲まれた空間であるということになります。
(2)壁芯説
境界部分はすべて専有部分で、床・天井・壁のコンクリート製の躯体部分の厚みの中央までが専有部分という考え方です。
(3)上塗り説
上記2種類の中間に位置する考え方で、天井・床・壁のコンクリート製の躯体部分は共用部分だが、その上塗り部分は専有部分であるとする説です。

現在、マンションの管理会社でも、この最後の上塗り説を採用している。
わかりやすく言うと戸境のコンクリートの躯体は共有部分、仕上げの内装クロスは専有ということになる。
玄関扉も微妙だ。スチールのフレームと外部の仕上げは共用、部屋内の仕上げは専有と判断される。
また、設備配管も天井裏や床下の空間部分は専有部分となりますから、その空間に配置されている枝管も当然専有部分だということになり、ただ、天井・床のコンクリート製スラブ内に埋め込まれている配管のみが共用部分であるということになる。

 
各住戸にアンケートを取り改善してほしい個所を調査するのだが、共有部であれば、管理組合の範疇となり、その内容によっては、大規模修繕工事の対象となる。

また、繰り返しになるが、バルコニーは共有部分であり、
共用部分の中の「専用使用権」が与えられている。だから、大きな面積を有するルーフバルコニーは共用なのだ。
しかし、バルコニーの使用状況は本人しかわからない。敷きタイルを張っている人、人工芝を張っている人など、本来は共用部分であるからその権利は全居住者に帰属して、専用使用権として、面積に応じて、管理組合がその使用権費を徴収している。

しかし、問題は「専用使用権」がどこまであるかだ。
たとえば、バルコニーの手すりを勝手に改造してはいけないのは常識的にわかるが、手すりに植木鉢をセットするために金具をねじなどで固定する。これは厳密にいえば共用部分の改造にあたり、管理組合の承認が必要となる。
しかし、現実問題として、そんなに厳密にチェックしていない。
ピッキング対応のダブルロックも、厳密に言えば、共用部分の改造に当たる。

管理組合としても、修繕委員会の本音を言えば関り合いたくない内容だ。
今のところ、ややこしい事案は発生していない。

ただ、バルコニーは全面シート張り、屋上は外断熱工法にしたので、当然ルーフバルコニーも外断熱工法にした。断熱材として発泡剤の断熱層があるのだが、この断熱層はバルコニーにいすなどを置くと、その足から点荷重を受けると、へこんでしまう。スポンジのように容易には元通りにはならない。
この、問題が一番、修繕委員会として悩んでいる事案だ。


 
 今期の理事会で決定すべきこと
理事会も年度末となり、次年度から新理事になるので、今まで活動してきた内容で、今期中に決定すべき事項と、次期理事会に申し送りとする事項を決めなくてはならない。

多くの事案、改修内容があるが、修繕委員会として与えられた予算で、より良いA,B工事内容を決定し、工事着工しなくてはならない。

また、今回はマンションの正面玄関部に位置する「提供公園(マンション建設時に市に提供した敷地)」の改修もあり、これは市の公園管理課と協議を重ね、概ね思い通りの改修計画がまとまった。
この工事費区分については、市の負担工事、マンション側の負担工事の交渉も完結し、そろそろ工事に入る。市としても今年度の予算で処理しないといけない。

以上のように、マンション大規模修繕工事に約3年間かかわってきた。今後もいろんな相談事があるだろう。
私にとってはプロジェクトマネジメントの実践と合意形成の手法の模索と検証の場でもあった。

 
 若い技術者の成長
うれしいことがある。
今回、参画してくれたコンサルのN氏、H氏、M氏が非常に成長していることだ。
コンサルの社長とは20年以上の付き合いになることもあり、彼らには、修繕委員のいる席でも叱咤したことがある。まだ、若いということもあり経験が浅いのは仕方がない。
しかし、本当に真摯に取り組んだくれている。

今後は、A工事の最終増減精算、B工事の工事監理、そしてC工事のお付き合いがあり、それが完了しても、相談を依頼することになるだろう。

彼らには技術者として、もっと、もっと成長してもらいたい!!
私の脳-howは伝えて行くつもりだ。



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