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総監フォーラム トピック一覧 since 2009/03/04

D3ブログ - マンション大規模修繕カテゴリのエントリ

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■マンションの修繕委員会+リフォーム計画

1.自マンション
 修繕委員会から名を変え活動しているのが、難題続出だ。
 ・駐車場問題(機械式駐車場の空きが増えている)
 ・駐輪場問題(自転車が許容収容台数を超えている)
 ・共用部照明問題(ディライトの調整不足で屋外が明るくてもついている)
 ・受水槽問題(副受水槽からの漏水、行政指導の変更で撤去可能)
 ・楽器騒音問題(いわゆる音楽騒音)
 ・漏水事故問題(共有部から専用部への漏水事故)
 ・長期修繕計画の策定(そろそろ見直し、再策定)

2.他マンション
 修繕計画に向けて設計監理の担当者と現地調査を行い、仕様決定のための基礎調査を完了した。
 今後、補修仕様を品質とコストのトレードオフに考慮し決定していく。

3.自住戸のリフォーム
 自住戸も竣工後19年経過したのでリフォームの計画を始めた。
 竣工図を縮小し、プランニングし、リフォーム専門会社と打ち合わせを始めた。
 これも要求仕様とコストとのトレードオフになるので優先順位を明確にしなくてはならない。




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マンション修繕委員会の活動終了
 
3年間もの長い期間、修繕委員会の活動を行ってきた。
7/5
の会議を持って、基本的な修繕委員会の活動を完了することにした。

修繕委員会に参加していただいた方にお礼のメールを出した。

======== 以下、抜粋

A
工事、B工事の残工事はあるものの、基本的に修繕委員会として検討すべきことは完了したと考えます。
補修工事等はあるかとは思いますが、A社とS社で対応できると思います。

駐車場のインターロッキング追加工事もお願いでき、予算的にも納めるように両社にお願いしました。

修繕委員会で上がった修繕事項も残ってはいますが、現理事会への申し送り事項として、
工事内容と予算を纏めるように
A社のN氏、S氏にお願いしました。

最終的なA工事、B工事は終わってはいませんが、私とA社のN氏、H氏とS社のI氏で調整したいと思います。
ただ、今後、ご相談したい内容があるかもしれませんので、その折にはよろしく願います。

今後、修繕活動として重要なことは、今後の修繕に関わる長期予算計画ですが、
これは修繕委員会の活動として位置付ける必要はないのではと思います。

A
社と管理会社のS氏がおられますから、理事会の活動内容だと思います。

本当にありがとうございました。
つたない委員長の私をフォローしていただき感謝申し上げます。

今、自治会会長のK先生とは10/17を目標にイベントを行う方向で、自治会の活動の活性化を模索しています。
その折にはまた、ご意見やご協力をお願いすることがあるかとは思います。


マンション管理で重要なのは「コミュニティの構築と維持向上」と考えています。
私自身、「コミュニティの構築と維持向上」にはできることは、参加したいと考えています。

正式にA工事、B工事完了時には、3年間の慰労会(恒例の飲み会ですが)したいと考えています。

思いつくまま、書きましたので、まとまっている内容ではまりませんが、
本当に3年間の長きにわたり、ありがとうございました。

では、失礼します。

======== 抜粋終了

で、一応、節目を付けた。
今後も調整事項はあるだろうが、与えられた予算内で、所定の品質、工期、無事故、無災害で終了できそうだ。

私にとって3年越しのプロジェクトが終息しつつある。

A社のN氏、H氏と3年間の活動の記録を纏めてみないな と考えてはいるが....
先日、STVで放映された物件だけに、大まかに纏めておくだけでも貴重な資料になるとは思うのだが....





【 マンションの内装改装のコーディネイト 】
 
 今住んでいるマンションは築12年。修繕委員会の委員長として約3年務めている。
以前もアップしたようにA,B,Cの工事に区分けしている。
A工事は劣化部分の改修、B工事はグレードアップ工事(セキュリティの向上もある)、で、A工事は終了して、B工事関係の仕様と見積もりがほぼ固まった。
修繕委員会は理事会の諮問機関であるので最終的な意思決定は理事会の承認ということになるが、ほぼ見通しもついた。建物は綺麗になった。

問題はC工事、専用部分の改修工事である。
さて、12年も住んでいるかと、各住戸内の不具合も出てきているはずだ。
例えば給湯器などは寿命まじかだろうし、クロス、カーペット、フローリングの痛みもあるだろう。また、玄関やトイレ、浴室、キッチンの改修の要望もあるかもしれない。

私自身改修したい個所だらけである。玄関を明るくしたい、玄関の収納をよくしたい、廊下も明るくしたい、インターフォンの場所を変えたい。和室を洋室にしたい。洗面所の収納もよくしたい。

同じように考えている方も多いはずだ。でも踏み出せないでいる。慣れてしまっていることと、相談する相手がいない。(まぁリフォームの店はたくさんあるが飛び込みでは行きずらい)

大規模修繕を面倒見てくれたコンサルのN氏がどうもC工事の体制が作れないと言い出した。
今更何を言っているのか!!
仕方がないので、私がいきなりリフォームの専門会社にコンタクトをとり、コーディネイトしている。

最終的には、会社のトップ同士が話をして役割分担をきめ、工事の広報から始めることになる。

先日もマンションの集会室で下打ち合わせを行った。マンション購入時のカタログをお渡しして、各住戸に対応したリフォームプランを作成してもらう予定だ。

とはいっても、専有部分の工事になるので理事会、修繕委員会は基本的に関与しないのが原則だ。ただ、私の専門が建築ということもあるし、個別にリフォームするよりロットがまとまれば工事費も安くつく。

次回の修繕委員会で両社の担当者を交え、C工事の進め方を調整する。

その前に、両社の社長を交えての事前打合せを行うことになった。

とまぁ、また一つ仕事を増やしてしまった。

【  マンション修繕委員会の終結フェーズ  】
 
 今年度もあと2週間、マンションの大規模修繕の終結フェーズに向けて

理事会も新メンバーに変わるとしている。私は大樹穂修繕委員会の委員長として約3年間かかわってきた。3期前の理事長の時に修繕委員会が立ち上がり、その次の理事長は、大規模修繕がうまく行われるために2期務められた。
修繕委員会は理事会の諮問組織であって、最終的な判断は理事会と総会に委ねられる。

以前もアップしたが、私は工事区分を住民の方にわかりやすくするために3つに分けた。
1)A工事 これは経年変化に劣化部分の補修工事
2)B工事 住環境をより安全に、より安心に、そしてより美しくするためのグレードアップ工事
3)C工事 専有部分の工事
これを明確にしていないと、住民の方からの要望は個別住居内の要望を寄せられてしまう。
 
 
これは「区分所有法」という法律に基づき、マンションなどの集合住宅は「専有部分」と「共用部分」とから成り立っていることを理解してもらうためである。

「専有部分」とは、マンションなどの集合住宅において、区分所有者本人にだけ所有権がある住戸部分のこと。この部分については、間取りを変更したり、賃貸や売却(譲渡)したりすることも区分所有者の自由だ。

「共用部分」とは、マンションなどの集合住宅において、区分所有者である居住者全員で共有している部分のこと。
専有部分に対し、共用部分は、区分所有者全員、つまり居住者の共有財産となり、したがって全員に管理義務があるとされる。
マンションの敷地も、法律的には、区分所有者の共有で、専有面積に応じて、比例持分が決まる。たとえば、専有面積が100平方メートルの人の土地の持分が20平方メートルなら、他の居住者の土地も専有面積の20%ということになる。なお、その所有地がどの部分かは特定されない。


共用部分と呼ばれる場所は、大きく分けて三つある。
1)いわゆる専有部分に属さないもの、つまり、玄関ホール、廊下、階段、エレベーター機械室、屋上、給排水設備、消防設備、電気配線、エレベーターなど。
2)、法定共用部分と呼ばれる部分
・構造上共用に供される部分。つまり、独立区画の天井、壁、床などの部分。
・バルコニーは、専有部分と誤解する人が多いが、法律的には共用部分。共用部分の中の「専用」として、特定の人に、利用する権利だけ、つまり専用使用権があるだけだ。だから増改築で手をくわえると、共有財産権を侵すことになる。
3)管理規約により、共用部分とすることができる部分。
つまり、集会室、管理人室、管理事務室、倉庫などのことだ。

 
・A工事は、比較的簡単だ。劣化箇所の調査と診断結果から判断すればよい。
 とはいうものの、いろいろと問題ごとはあった。
 外壁塗装のやり替えのため足場を組み、シートを張るので、洗濯物が干せない。
 バルコニー(法的に共用部分)をシート張りに変更するため、バルコニーに置いてある観葉植物や、コンテナボックスなどの移設や廃棄の問題。
 まぁ、それ以外にもいろいろあった。

・B工事はどこをどのように変えるのか。その変更仕様で問題は発生しないのか
他の委員の方、理事の方は建築の専門外なので、私がマネジメントするのだが、専門外の方に理解していただき同意を得るというのは、やさしいことではない。
まず、テクニカルタームの意味が伝わらない。その説明から入り、その機能がどうあるべきかを説明して、仕様変更案を理解して承認していただく。

・C工事は個別住居の工事なのだが、ここで、前述したように
「専有部分」と「共用部分」があるのだが、これについては非常に微妙な部分がある。
法的には、専有部分と共用部分の境界をどこに定めるかは明記されていない。そこで、この境界の定め方として3種類の説が存在する。
(1)内壁説
専有部分の居室のうち、床・天井・壁の表面部が居室内の空間部分と接している境界部分はすべて共用部分であるという説で、専有部分は境界部分に囲まれた空間であるということになります。
(2)壁芯説
境界部分はすべて専有部分で、床・天井・壁のコンクリート製の躯体部分の厚みの中央までが専有部分という考え方です。
(3)上塗り説
上記2種類の中間に位置する考え方で、天井・床・壁のコンクリート製の躯体部分は共用部分だが、その上塗り部分は専有部分であるとする説です。

現在、マンションの管理会社でも、この最後の上塗り説を採用している。
わかりやすく言うと戸境のコンクリートの躯体は共有部分、仕上げの内装クロスは専有ということになる。
玄関扉も微妙だ。スチールのフレームと外部の仕上げは共用、部屋内の仕上げは専有と判断される。
また、設備配管も天井裏や床下の空間部分は専有部分となりますから、その空間に配置されている枝管も当然専有部分だということになり、ただ、天井・床のコンクリート製スラブ内に埋め込まれている配管のみが共用部分であるということになる。

 
各住戸にアンケートを取り改善してほしい個所を調査するのだが、共有部であれば、管理組合の範疇となり、その内容によっては、大規模修繕工事の対象となる。

また、繰り返しになるが、バルコニーは共有部分であり、
共用部分の中の「専用使用権」が与えられている。だから、大きな面積を有するルーフバルコニーは共用なのだ。
しかし、バルコニーの使用状況は本人しかわからない。敷きタイルを張っている人、人工芝を張っている人など、本来は共用部分であるからその権利は全居住者に帰属して、専用使用権として、面積に応じて、管理組合がその使用権費を徴収している。

しかし、問題は「専用使用権」がどこまであるかだ。
たとえば、バルコニーの手すりを勝手に改造してはいけないのは常識的にわかるが、手すりに植木鉢をセットするために金具をねじなどで固定する。これは厳密にいえば共用部分の改造にあたり、管理組合の承認が必要となる。
しかし、現実問題として、そんなに厳密にチェックしていない。
ピッキング対応のダブルロックも、厳密に言えば、共用部分の改造に当たる。

管理組合としても、修繕委員会の本音を言えば関り合いたくない内容だ。
今のところ、ややこしい事案は発生していない。

ただ、バルコニーは全面シート張り、屋上は外断熱工法にしたので、当然ルーフバルコニーも外断熱工法にした。断熱材として発泡剤の断熱層があるのだが、この断熱層はバルコニーにいすなどを置くと、その足から点荷重を受けると、へこんでしまう。スポンジのように容易には元通りにはならない。
この、問題が一番、修繕委員会として悩んでいる事案だ。


 
 今期の理事会で決定すべきこと
理事会も年度末となり、次年度から新理事になるので、今まで活動してきた内容で、今期中に決定すべき事項と、次期理事会に申し送りとする事項を決めなくてはならない。

多くの事案、改修内容があるが、修繕委員会として与えられた予算で、より良いA,B工事内容を決定し、工事着工しなくてはならない。

また、今回はマンションの正面玄関部に位置する「提供公園(マンション建設時に市に提供した敷地)」の改修もあり、これは市の公園管理課と協議を重ね、概ね思い通りの改修計画がまとまった。
この工事費区分については、市の負担工事、マンション側の負担工事の交渉も完結し、そろそろ工事に入る。市としても今年度の予算で処理しないといけない。

以上のように、マンション大規模修繕工事に約3年間かかわってきた。今後もいろんな相談事があるだろう。
私にとってはプロジェクトマネジメントの実践と合意形成の手法の模索と検証の場でもあった。

 
 若い技術者の成長
うれしいことがある。
今回、参画してくれたコンサルのN氏、H氏、M氏が非常に成長していることだ。
コンサルの社長とは20年以上の付き合いになることもあり、彼らには、修繕委員のいる席でも叱咤したことがある。まだ、若いということもあり経験が浅いのは仕方がない。
しかし、本当に真摯に取り組んだくれている。

今後は、A工事の最終増減精算、B工事の工事監理、そしてC工事のお付き合いがあり、それが完了しても、相談を依頼することになるだろう。

彼らには技術者として、もっと、もっと成長してもらいたい!!
私の脳-howは伝えて行くつもりだ。



修繕委員会の忘年会?

カテゴリ : 
マンション大規模修繕
執筆 : 
pmp_admin 2008-12-23 23:50
今日は午後から家内と阪急西宮にできた「阪急西宮ガーデンズ」に行ってきた。
旧阪急ブレーブスの本拠地の西宮球場の跡にできた
阪急百貨店を中心に店舗数268店が入った
延床面積247000m2もある巨大なショッピングモールである。

今日は休日ということもあり大勢の客であふれている。
しかし、ウィンドウショッピング客が多いのか購入品の手提げ袋を持っている人は少ない。
一時間ほどうろうろしたが、気分が悪くなってきた。
私は人ごみに弱いのだ。
休憩に飲食店に入ろうとしたが店舗の前には長蛇の行列だ。
事前にどの店を見たいかをサーチした上でこないとくたびれてしまう。

大阪と三宮の中間にある西宮の巨大モールは阪神間の人にとって
しばらくは訪れてみたいスポットであることには間違いがない。

=====================================================

17:00より本年度最後の修繕委員会があった。
しかも委員会は17:00からということで
多くの方は忘年会もあるのだろうと想定していたはずだった。
当然、私もそうだったし、委員をされている奥様と会ったときもそのように思っているとのこと。

10年目の節目でもある大規模修繕工事だ。
この際やっておいたことがいいと思われることが次から次から出てくる。
委員会として、委員長としてやっておきたいことはたくさんあるが、
与えられた予算とのトレードオフになる。

委員会の議事内容はB工事(グレードアップ工事)だ。
外部足場の解体もほぼ終わった。
A工事(修復工事)が終結フェーズに入った。
委員の方もほっとすると共に
B工事(グレードアップ工事)の仕様決定をしなくてはならないフェーズに入った。

今日の会合で追加工事のB工事も工事仕様と工事金が見えてきた。
QとCが把握できた。Dは問題ない。
しかし、これは修復ではないため住民の方の多くの賛同を得なくてはならない。
総監で言う「合意形成プロセス」をどのように実践するかである。

C工事(各住戸の改修工事)は基本的に修繕委員会として関与はしない。
ただ、私としては委員会の立場をはずれても関与するつもりだ。

「いい物を提供したい」
委員長として携わっているのを知っている住民の方が声をかけてくれる。
逃げるわけには行かない。

今日の会合のテーマであるB工事に対する会合が終わり、飲み会!!

恒例の会場であった「養老の滝」が閉鎖されていた!!!
しばらく、8名で店を探す。8名で入れる店はあるのか?
商店街の外れまできてあった。店の名前は??覚えていない。
googleマップで検索してもも当たらない。
Yahooで見つかった「創作料理酎父」だ。

M教授、K議員の話を中心に会話が弾んだ。
料理もなかなか美味い。
2軒めは「
ペンギンのいるお店ダイングBar AREKEY」。
本当にペンギンがいるのだ。

盛りだくさんの話題で、忘年会が終了した。


今日は大規模修繕のコンサルのNK氏と駅前の「養老の滝」で一杯。

毎週水曜日は現場定例でありコンサルの方々が工事監理をされている。
今やっているんだなと思いっていたら、
終わった頃、NK氏から携帯に連絡があった。

「今、終わりました。食事でもしませんか」

その意図は?
今後の運営の仕方のアドバイスがほしい!!
私ならどうするを聞きたいのだろう!!

って、勝手に深読みをした。

現場事務所である集会室に行くと
NK氏、NT氏、HRS氏がおられた。
頑張って工事監理をしていただいている。

HRS氏は先日の私の駄目だしで、
ちょっと突っ込まれるのが怖いみたいな感じを受けた。
認めてもらえる資料作りを一生懸命考えているのが窺える。

NK氏と養老の滝で0時ごろまで飲んだ。
彼にも叱咤激励!!
このマンションへのフリーパスカードを持っているのに
なぜ、具体的な行動をしないのか?!

PDCAサイクルの中で重要なのは何か!?
ビジネスモデル、ビジネスチャンスの話もした。
種を意識してまくこと、水遣りをすること、
芽が出るまでフォローする気持ちで取り組んでいるかだ。

「目的と目標」、「立場と役割」、「責任と権限」の話もした。
って技術士講座みたいになってしまった。

NK氏とは10年以上の付き合いになる。
社長のIWN氏とは20年以上の付き合い。
IWN氏は非常に優秀な技術者であると共に優秀な経営者である。
NK氏は彼に一部門を任されいる。

ちょっと表現が悪いかもしれないが、
社長のIWN氏の気持ちでNK氏に叱咤激励!!

彼が席をはずしたとき、社長の携帯に電話。
彼が帰ってきて携帯を渡す。
びっくり!!したろうな
相手が社長なのだから・・・・・

NK氏も優秀な技術者だ。
だが、そこに経営的視点がない!!
で、ビジネスモデルとかいったことを酒の肴にした。

実は嬉しくも辛いことがある。
NK氏はこのブログの愛好者でありチェックしている。

NK氏の凄いところは何か?
学びたい、教わりたい、盗みたい
って気持ちがあることだ。

修繕委員会資料の添削?

カテゴリ : 
マンション大規模修繕
執筆 : 
pmp_admin 2008-12-12 21:06
昨日、マンションの大規模修繕のコンサルのN氏からTEL
今日事前に修繕委員会の資料の打ち合わせをしたいとのこと。

で、19:30から20:40頃まで打ち合わせというより資料の添削になってしまった。

資料を作成したのはH氏である。
かわいそうにN氏に引き続きH氏も
ばっさり、技術士講座のように「火達磨」になってしまわれた。

どんな記事や資料、まして広告物などは
主張したいことが明確であって、導きたい方向性があるはずだ。
それを読みとれる資料になっているか?
ここでも論理的な思考とプレゼ資料と文章の構成力が必要となる。

打ち合わせ後聞くと、私が事前に見るということでかなり時間を使い、悩んだとのことであった。

彼も技術者として成長するために伝えたい相手である。
成長したいという想いが窺える。

頑張ってくれよ!!

大規模修繕の中間検査

カテゴリ : 
マンション大規模修繕
執筆 : 
pmp_admin 2008-11-29 18:21
今日は住んでいるマンションの修繕委員会の中間検査

工事監理をしている方から報告を受けた。
まぁ?順調に工事は進んでいる。

先日、ベランダの工事終了に関するアンケートがあったのだが、
住民の皆さんは専門家ではないことだ。
施工品質などは基本的に判断できない。
手順を踏んだアンケートではなかったので、工事監理をしているN氏に苦言を呈した。

住民の方は「安全、安心」を求めている。
また、出来上がりの状態(美観)も判断される。

年内に足場を解体する予定である。
足場解体後、不具合のクレームがあれば、再度足場を組む必要もある。

だから、施工状況、出来上がり状況の検査が必要だ。

今日の検査は、発注者サイドとしての中間検査。
施工会社の営業部長、品質保証部の課長も同席された。
会議の開始から終了まで、何の発言もしない!!
出席する目的、役割は何であったのか???
単なる出面ですな!
でも、本当に知りたいのは、「彼らは何のためにきただろう???」ってことだ。

今もコンサル会社の方と携帯でお話をした。
この物件に何を学ぶのか?
今後、何を活かすのか?

さて、大変な課題を私も含め抱えているのだろう。

中間検査を予定

カテゴリ : 
マンション大規模修繕
執筆 : 
pmp_admin 2008-11-13 23:40
コンサルの方と21:00~打ち合わせをした。

というのも都合で次回の修繕委員会を中座しなくてはならないので、議事内容を事前に確認するためだ。
彼は20:30ぐらいに来てくれたのだが、住民の方に相談を持ちかけられていたので、そっちを優先してもらったっため、打ち合わせが遅れた。
待機中に数名の方とお話をした。ペット仲間で、散歩帰りの方。

今の理事の方。で、問題があったことが判明!!

壁面塗装のため、ビニールで養生をしているが換気口を塞いでいたため、月曜日にガスの不完全燃焼が発生していたことが判明した。築10年を過ぎるため、給湯器の劣化かとガス会社に調査してもらった結果、養生の不具合が判明したとのことだ。
奥様が修繕の施工会社の担当者にはそのことを伝え、養生を改善してもらったとのこと。
間違えれば事故につながったかもしれない!!
しかし、その情報が今わかったことに問題がある!!

養生による不具合を予見していなかったこと。
不具合発生時の情報の伝達がなされていなかった。

年内に主要な工事を終えて、外部足場を解体する予定だが、
工期優先ではなく、安全第一、そして品質が伴っての工期遵守でなくてはならない!!

帰宅中の修繕委員会のDr.M(大学教授)にもこの件を報告した。

安全、品質を主体に修繕委員会の緊急中間検査を実施することにする。

とはいっても、週末には口頭試験対策講座の予定がはいっているのだが....

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